1. ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב - יפו (כב' השופט מרדכי בן חיים) ב - ת.א. 17441/08 (להלן - "
פסק הדין"). בימ"ש קמא קיבל את תביעת המשיבים (והמערערים שכנגד, להלן - "
המשיבים") כנגד המערערים (והמשיבים שכנגד, להלן - "
המערערים") לתשלום דמי שכירות ע"ס 140,611 ש"ח (80% משווי דמי השכירות), בתוספת מע"מ והפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה, וכן הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד. תביעת המשיבים לסילוק יד ולדמי שימוש ראויים נדחתה.
עיקרי העובדות
2. המערערים שכרו מהמשיבים מגרש בשטח 550 מ"ר ששימש כמוסך מזה שנים. לימים נתגלע סכסוך בין הצדדים בעניין הסכם השכירות, ונחתם הסכם פשרה בין הצדדים שקיבל תוקף של פסק דין במסגרת הליכים משפטיים קודמים בין הצדדים (להלן- "
הסכם הפשרה"). בהסכם פשרה זה פורטו הוראות מדוייקות באשר לגובה דמי השכירות, מועדי תשלומם, הפקדת בטחונות לפינוי המושכר והוראות לפינוי המושכר במקרה של הפרה. בהסכם הפשרה נקבע כי על אף האמור בהסכם השכירות המקורי תסתיים תקופת השכירות בסוף שנת 2006, וכי יתר הוראות הסכם השכירות יישארו על כנן.
הכרעת בימ"ש קמא
3. בימ"ש קמא קבע כי המערערים הפרו הסכם הפשרה בכך שלא שילמו באופן יזום את דמי השכירות, לא הפקידו 12 שיקים מראש בידי המשיבים , קיצרו חד צדדית וללא עילה מבוררת את תקופת השכירות, ולאחר שהמשיבים ביטלו כדין את הסכם השכירות ודרשו מהמערערים לפנות המושכר עד ליום 1.1.06 הפרו שוב המערערים החוזה בכך שנשארו במושכר עד לסוף חודש אפריל 2006. אומנם תאריך הפינוי שנקבו בו המשיבים, 1.1.06, לא היה מעשי - התראה של 18 יום בלבד, ובניגוד לס' 6 להסכם הפשרה, הקובע התראה של 30 יום, אך לפי החוזה אסור היה לנתבעים להישאר במושכר מעבר ל- 30 ימי ההתראה, לאחר ביטולו כדין ע"י המשיבים. הגם שבימ"ש קמא קבע כי המערערים הפרו הסכם הפשרה והמשיבים ביטלו אותו כדין, הטיל בימ"ש קמא על המשיבים אשם תורם להפרת וביטול ההסכם של 20%. בהתאם לאשם התורם חוייבו המערערים לשלם למשיבים 80% ממלוא דמי השכירות שאמורים היו להשתלם למשיבים עד לסוף שנת 2006 אם החוזה לא היה מופר.
באשר לתביעת המשיבים לסילוק יד ולדמי שימוש ראויים, קבעה הערכאה קמא כי המשיבים לא הרימו הנטל המוטל עליהם להוכיח כי הם בעלי זכויות הבעלות או החזקה בחצר המדוברת, ולפיכך דחה תביעתם לסילוק יד ולדמי שימוש ראויים.
באשר לטענת המערערים כי נגבו מהם דמי שכירות ביתר מאחר שגודל המושכר הוא 547 מ"ר ולא 550 מ"ר, נקבע ע"י בימ"ש קמא כי בעניין זה יש השתק פלוגתא, שכן גודל המושכר קבוע בהסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין, ולפיו אכן גודל המושכר הוא 550 מ"ר.
טענות הצדדים
4. המערערים טענו כי טעה בימ"ש קמא בפרשנותו לחוזה, שכן הם היו רשאים בשנת השכירות האחרונה למסור 8 שיקים במקום 12 מאחר שארבעת השיקים שהופקדו בידי המשיבים במהלך כל השנים לביטחון אמורים היו להיות ממומשים לטובת 4 חודשי השכירות האחרונים, והמשיבים פעלו שלא כדין עת פדו את השיקים לפני שנת 2006 ולא מסרו למערערים חשבוניות מס בגינם.
עוד טענו המערערים כי הם נתנו למשיבים די והותר זמן מראש להתארגן ולמצוא שוכר חלופי כשהודיעו על כוונתם לסיים השכירות 5 חודשים מראש, וכי רשלנותם של המשיבים שלא פעלו לפי חובת הקטנת הנזק פועלת לרעתם, כך שלכל היותר יש לחייב המערערים בהפרש שבין דמי השכירות החוזיים שסוכמו עמם לשנת 2006 לבין דמי השכירות הנמוכים יותר שהשיגו המשיבים מהשוכרים החדשים, וזאת גם בגין החודשים בשנת 2006 שבהם הנכס היה ריק, מאחר שהמדובר כאמור ברשלנות של המשיבים, שיכלו להשיג שוכרים כאלו מבעוד מועד אם היו פועלים לפי חובת הקטנת הנזק.
בדיון בערעור שהתקיים בפניי חזרו המערערים על עיקרי הדברים שפורטו בכתבי טענותיהם, והוסיפו כי העובדה שבימ"ש קמא דחה חלקים ניכרים מתביעת המשיבים (תביעת הפינוי ודמי השימוש הראויים) לא באה לידי ביטוי בהוצאות שבהם חוייבו המערערים.
המשיבים לעומתם טענו, בערעור שכנגד שהגישו, כי בימ"ש קמא התעלם מראיות ועדויות לפיהם החזקה הבלעדית בחצר הייתה של המשיבים עד לחתימת חוזה השכירות עם המערערים (וזאת בניגוד לטענת המערערים כי החזקה הבלעדית בחצר הייתה שלהם מזה זמן רב), ולאחר שהמערערים פינו המושכר הם החזירו החזקה בחצר למשיבים, ואף בנו מחדש את הקיר המפריד בין חצרם לחצר המשיבים שאותה הרסו בתחילת שכירותם (יובהר כי בבעלותם של המערערים מוסך הצמוד למוסך המשיבים ושגם לו קיימת חצר משלו).
עוד טענו המשיבים כי לכל הפחות היה על בימ"ש קמא ליתן צו לסילוק יד שימנע מהמערערים את החזקה הבלעדית בחצר, שכן לאחר שהמערערים פינו החצר והשיבו בה את המצב לקדמותו, כפי שהיה עובר לשכירותם בנכס, חזרו המערערים ופלשו לחצר באופן המונע מהמשיבים להשתמש בה.
המשיבים אף טענו כי טעה בימ"ש קמא משלא חייב את המערערים בריבית הפיגורים שקבועה בחוזה בסך 2% לחודש שאמורה הייתה להצטרף לסכום דמי השכירות.
באשר לאשם התורם בשיעור של 20% שהוטל על המשיבים, טענו הם כי יש להפחיתו ל- 1%, כיוון שהם התנהגו לפנים משורת הדין והיו נכונים לאפשר למערערים לחזור בהם ממימוש האופציה לשכירות בגין שנת 2006, למרות שהודיעו בכתב כי יממשו האופציה, וזאת בתנאי שיפנו הנכס עד ל - 1.1.06 על מנת שהמשיבים יוכלו להשכירו לגורם אחר בתחילת שנה עגולה, וזאת בהתראה של כ - 18 יום מראש. פרק זמן שכזה אינו מנוגד לס' 6 להסכם הפשרה שעוסק בהתראה לפינוי במקרה של אי תשלום שני חודשי שכירות ולא במקרה של אי מימוש אופציה שהתחייבו עליה המערערים בכתב לממשה.
המשיבים חזרו בדיון בפניי על טענותיהם העיקריות כפי שפורטו בכתבי טענותיהם, וציינו כי הם לא נחקרו על האמור בתצהיריהם באשר לניסיונותיהם להשכיר הנכס לגורם חלופי. עוד הוסיפו המשיבים כי היו רשאים במסגרת הערעור שכנגד לערער גם על תביעת הפינוי שנדחתה, כיוון שהמערערים השיגו בערעורם גם "
על תביעת הפינוי ועל ההוצאות שלה" (עמ' 4 לפרוט', ש' 13), והמשיבים אף צרפו פסיקה בעניין זה.
דיון
5. המערערים טענו, ובצדק, בתגובתם לערעור שכנגד, כי עפ"י הפסיקה היה על המשיבים להגביל ערעורם שכנגד (שהוגש לאחר המועד להגשת ערעור רגיל) רק לנושאים שבהם עסק הערעור העיקרי.
וכך נקבע ב-ע"א 2792/03
אליעזר יצהרי נ' טל אימפורט בע"מ (לא פורסם), בס' 15 לפסה"ד, נקבע: